万科：守住安全底线，构建奔向未来的能力

元描述： 万科上半年业绩报告解读，深入分析万科在房地产行业深度调整期如何守住安全底线，并通过REITs等创新型工具构建面向未来的能力。

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在房地产行业深度调整期，万科交出了一份稳健的成绩单。面对市场压力，万科不仅守住了安全底线，更积极探索新发展模式，构建面向未来的能力。从深耕业务基本盘，到全面化解潜在风险，再到积极布局REITs，万科展现出应对挑战、拥抱未来的决心。这篇文章将深入解读万科上半年业绩报告，揭秘万科如何应对行业挑战，并为未来发展蓄力。

万科上半年业绩解读：稳健经营，构建未来

2024年上半年，房地产市场依然处于调整期，但万科交出了一份稳健的成绩单。万科上半年实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。 同时，万科已实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REIT也已进入申报过程。

这份成绩单背后，是万科对市场形势的深刻洞察和对未来发展的冷静思考。万科深知，在行业下行周期，守住安全底线至关重要。因此，万科一方面夯实业务基本盘，另一方面积极化解潜在风险，为未来发展蓄力。

夯实业务基本盘：稳中求进，聚焦高质量发展

万科上半年业绩报告显示，实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元。亏损主要系房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，以及部分非主业财务投资出现亏损。

虽然业绩出现亏损，但万科的经营状况依然稳健。万科董事会秘书朱旭介绍，2022年至今，万科投资项目82个，50个已实现开盘销售，平均开盘周期5.7个月，股东现金流回正时间缩短到12个月以内，平均税前毛利率18%，累计实现销售1476亿元，基本符合投资预期。

万科的投资兑现度也十分可观，主动投资的52个项目，整体投资兑现度高达87%，其中北庐项目、武汉光谷锦曜项目、上海海上映象项目投资兑现度100%。 这表明，万科在项目投资和运营方面具备强大的实力，并已开始逐步消化高价地，未来盈利能力将得到修复。

此外，万科在销售方面也保持领先地位。上半年，万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市排名第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三，继续保持行业第一阵营。

万科董事会主席郁亮认为，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

全面化解潜在风险：瘦身健体，稳固财务安全

面对行业下行风险，万科采取了“瘦身健体一揽子方案”，全面化解潜在风险。今年1-7月，万科实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态，包括以23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，转让深圳湾超总项目回款22.35亿元，完成南翔印象城MEGA48%股权交易回款13.2亿元等。

万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。 万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。

除了大宗交易，万科还积极探索REITs和Pre-REIT基金等创新型工具，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率5.44%；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额8.4亿元；8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模22.34亿元。

同时，万科积极利用金融支持政策，推动融资模式转型。今年以来，万科经营性物业贷合计落地219亿元，“白名单”项目申报175个，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。

万科的努力也取得了显著成效。截至8月末，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。万科合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。

构建面向未来的能力：拥抱REITs，探索新发展模式

万科没有等待机会，而是创造机会，为逆转蓄力。REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

万科的REITs布局已取得突破性进展。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

在主业上，万科正在积极探索新发展模式，建设面向未来的能力。万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

围绕造好房子，实现高质量发展，万科具体提及四个方面：

  • 以客户为中心，营造有活力的社区生活场景。

  • 围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比。

  • 项目实行全周期、全维度的现金流精算。

  • 推动建立未来城市产品新优势。

万科首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现。未来城市理想单元模型已在多地推广，广州理想花地、上海雅宾利四期项目、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀，都在尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。

关键词：REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种投资于房地产的信托基金，它允许投资者通过投资REITs来间接拥有房地产。REITs的优势在于：

  • 高收益： REITs通常提供高于传统股票和债券的收益率。

  • 多元化： REITs投资组合通常包括多种类型的房地产，例如商业地产、住宅地产、工业地产等，可以分散投资风险。

  • 流动性： REITs可以在证券交易所交易，具有较高的流动性。

万科积极布局REITs，是其应对行业挑战，构建面向未来的重要举措。 万科的REITs业务布局涉及商业、物流、租赁住宅等多个领域，并已取得了突破性进展。

常見問題解答

1. 万科上半年业绩亏损的原因是什么？

万科上半年的亏损主要系房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，以及部分非主业财务投资出现亏损。

2. 万科如何化解潜在风险？

万科采取了“瘦身健体一揽子方案”，包括大宗交易、REITs和Pre-REIT基金等创新型工具，以及积极利用金融支持政策，推动融资模式转型。

3. 万科的REITs业务布局如何？

万科的REITs业务布局涉及商业、物流、租赁住宅等多个领域，并已取得了突破性进展。印力REIT已完成上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。

4. 万科如何构建面向未来的能力？

万科正在积极探索新发展模式，包括以客户为中心，营造有活力的社区生活场景，提高产品的质量价格比和性能价格比，以及推动建立未来城市产品新优势。

5. 万科未来发展方向是什么？

万科将继续深耕业务基本盘，积极探索新发展模式，构建面向未来的能力，并通过REITs等创新型工具，实现持续稳健发展。

6. 万科的REITs业务有哪些优势？

万科的REITs业务拥有优质的资产组合，强大的运营能力，以及获得众多专业投资者的支持，在行业内具有领先优势。

结论

万科上半年业绩报告展现出其在行业深度调整期依然保持稳健经营，并积极构建面向未来的能力。万科通过夯实业务基本盘，全面化解潜在风险，以及积极布局REITs等创新型工具，为未来发展蓄力。在行业下行周期，万科的稳健经营和积极探索，彰显了其强大的实力和对未来的信心。

相信万科将继续深耕业务，积极拥抱新发展模式，在未来的竞争中占据有利地位。